1682亿，双十一记录刷新背后物流地产机遇

时间:2017-11-21 16:20 来源:睿信咨询点击: 次

截止11日24时，备受全民追捧的双十一全球购物狂欢节以天猫商城全天交易额刷新记录的1682亿告一段落，从09年不足5000万元到17年1682亿的交易金额的增长，连同京东商城累计超过1200亿元

　　截止11日24时，备受全民追捧的“双十一”全球购物狂欢节以天猫商城全天交易额刷新记录的1682亿告一段落，从09年不足5000万元到17年1682亿的交易金额的增长，连同京东商城累计超过1200亿元、苏宁易购163%的增速，无不显示着电商行业的极速成长，而其背后8.12亿的订单数量正告诉地产企业物流地产的市场机遇正逐步显现。　　国内物流市场规模早在2012年就超越美国位居世界第一（2015年达到2万亿美元，超过美国1.5万亿美元），但从物流成本及基础设施建设来看，整体物流效率偏低，超过70%的现有物流设施建于1990年前，特别是现代化物流设施不足1亿平米，占比不足20%。　　

　　电商市场交易规模的高速增长导致电商企业对物流仓储设施的需求逐步提升，此外伴随消费升级，特别是冷链、生鲜等消费需求的增长，现代物流设施的市场需求将继续扩大。为缓解订单爆仓与物流效率的矛盾，电商企业一方面加快自有物流渠道的建设，如京东、当当为代表；另一方面加大与第三方物流的合作，以淘宝、唯品会为代表。不论以何种形式自建物流渠道、还是依托第三方物流，需求的规模的扩大都需要现代化物流设施满足其高运转效率、低物流成本、安全可靠的物流设施。　　

　　物流地产运作模式
　　物流地产属于工业地产范畴，以物流园区为核心载体延伸的ToB端服务，包括了：园区开发、租赁运营、增值服务、资本运作等内容，不同于商业、商办等领域，物流地产由于对于大客户的黏性较强，因此其开发运营方运营能力建设比开发能力更为重要，特别是受制于投资回收期长、运营水平直接影响出租率的维持。常见的物流地产运营模式包括有：地产商主导开发出租、物流商自建、地产物流商合作经营等三种方式。
　　一、地产商主导开发后租赁给物流商代其管理，地产开发企业由于自身在选址、资金、工程建设等方面的优势，在完成物流设施开发建设后，转租给物流企业，日常物流业务由物流公司操作。
　　二、物流商自建、自营管理，物流企业自行完成物流设施建设，并按照自身物流运营的要求提高项目布局的实用性，同时节省租金，以物业折旧享受税收减免等好处，但往往会占用自身大量的资金、运营成本较高。
　　三、地产、物流商直接合作经营，双方共同出资、合作经营，发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。
　　房企物流地产领域动作
　　万科早在14年就提出了物流地产发展战略，15年成立专业的物流地产公司，并引入战略投资者黑石集团，将物流地产作为集团未来重点突破的业务领域之一。自2015年开始，万科物流先后在贵阳、武汉、上海、长沙、杭州、北京、天津、广州、合肥、西安等17个城市获取23个物流地产项目，共计建筑面积超过167万平米。2017年7月，万科、厚朴投资、高瓴资本、中银集团、普洛斯管理团队联合组成的中资财团发起对普洛斯的全面私有化收购，更是万科发力物流地产的重要举措。
　　今年2月份，绿地与中远海运签订协议，双方将在航运物流产业、物流地产开发等领域开展全面战略合作，将在全国主要港口城市获取土地，开发建设物流产业地产项目，并参与中远海运成立的全球码头基金，合作投资收购全球范围内的优质码头及周边资产。
　　复星集团通过与国药控股达成战略合作以成立合资公司建设全国性医药物流网络，计划斥资5到10亿美金打造10个区域物流中心，20个省级中心和30个省内配送中心的物流设施网络。
　　物流地产之资本运作
　　物流地产属于资金密集型产业，在整个开发过程需要持续投入大量资金，相比商业地产和住宅地产，仅仅自有资金无法满足项目投资需要，需要有效的资本运作模式来筹集资金。
　　普洛斯作为全球领先的物流设施开发、运营和基金管理者，业务遍及全球中国、美国、日本的近120个主要城市，管理着约5600万平米的物流设施，其快速增长的核心原因便是通过基金模式扩大股权杠杆实现项目资金投入快速回笼，以轻资产模式快速扩张。基金管理也使得普洛斯丰富自身收入来源，包括资产管理费、基金管理费、长期激励费用等。　　

　　普洛斯打造了由物业开发、物业管理和基金管理形成闭合循环，一方面，通过物业开发本身的杠杆、在加上基金的杠杆，层层放大杠杆，实现有限资金撬动更大的管理资产，另一方面，通过以房地产基金对接物流地产开发的方式，提前兑现物业开发利润，实现重资产业务轻资产化运营，投资回报期由原先 10 年缩短至 2-3 年，加快物流地产开发周转率。