一项针对中国超百家物流园区所作的调查显示，超半数（52%）的受访者称征地困难是园区在发展过程中遇到的主要阻力及困难，土地问题已成为制约中国物流园区发展的瓶颈问题。
这项调查是中国物流与采购联合会、中国物流学会针对全国物流园区（基地）所作，经筛选的有效问卷达158份。这是二者自2003年以来针对全国物流园区所作的第三次调查，目前此次调查调研结果已进入最后讨论阶段。此前，二者先后于2006年和2008年进行过两次调查，均在业内产生较大影响。
调查结果显示，52%的受访者称征地困难是园区在发展过程中遇到的主要阻力及困难；紧随其后，有35%的受访者称缺乏优惠政策是发展中遇到的阻力和困难；此外，称“地方经济发展速度不高”“审批困难”“规划不充分”是发展中遇到的阻力和困难的受访者占比均为28%。
中国物流与采购联合会有关负责人表示，调查结果表明，随着近年来的大力开发，土地资源日渐紧缺，土地问题已是制约中国物流园区发展的瓶颈问题，土地政策是园区最希望得到的扶持政策。
与此同时，与土地相关的各种成本均有明显提升，导致物流园区发展过程中经营成本不断增高。调查结果表明，在有数据反馈的园区中，物流用地价格超过50万元每亩的比例达到21%，而与之形成鲜明对比的是，物流园区仓库租金价格普遍偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超过60%。
负责调查的有关人士还发现，不少地方物流园区建设与经济发展不匹配，同质化现象较严重，特别是部分中小城市物流园区数量过多、盲目建设、缺乏全局性的统筹考虑，一些交通位置不属于节点城市，GDP总量、人口数量两个关键经济要素均处于全国中下游水平的城市，其市区物流园区总量却接近甚至超过国家级节点城市的平均数量。
此外，一些地方物流园区“有名无实”。调查显示，在全国物流园区名录中，调研组汇集各种来源形成1204个物流园区的清单，但其中有450个物流园区经多次核实查无实处，说明这些园区仅仅是提出概念，而在现实中并不存在。
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