区别于传统物流地产依靠收取租金来收回投入，地产基金可将新建成的物业资产置入基金平台，提前兑现开发的收益，加速了资金的回笼，实现了高周转、高杠杆和高回报的轻资产运营模式。这也是万科、黑石、KKR意图在物流地产上采取的开发方式。

    自建服务。由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，是物流地产最主要的运作模式。这种灵活机动的租赁方式，使得客户可以按照实际需要租用不同面积、不同位置的仓储设施，从而降低了客户的经营风险。

    定制化服务。物流地产商根据客户的特定要求，为客户选择合适的地点，在设施规模、合同条款等方面满足客户的定制化要求，建设与管理其专用的物流设施，以及后期为客户提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯运营管理系统”，提供的强大物流配送网络涵盖了仓储设施的整个流程，通过策划、构建与设施管理来实现。其为阿迪达斯量身打造了国内最大的单体库作为中国的配送中心，极大的阿迪达斯提高了在华的物流运营效率和物流服务品质。

    以普洛斯为例的物流地产业务结构

    问题四：物流地产的钱真那么好赚？

    咦，有这么好赚的钱吗，我不会破产吧？

    在普洛斯的带动下，物流地产领域热闹非凡。但蓬勃同时，让人不免担心以下的四点，容易让土豪又吐又嚎：

    首先是融资难。由于投资周期长，资金沉淀大，银行、上市等渠道远远不够，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因为他是亚洲第一、全球第十的房地产基金管理公司，有全球的REITS融资通道。但国内的学徒们，由于国内的金融环境，即使财大气粗如万科万通，其融资难度也远高于境外的普洛斯。

    其次是拿地难。由于仓储物流对GDP贡献不高，尽管中央物流行业利好政策频出，但是真正落地的不多。并且，在一二线城市工业用地指标逐年下降的情况下，普通物流地产商拿地也会愈加困难。

    第三是附加服务要求高。和所有做的好的产业地产开发商一样，物流地产商的角色并不是一个空间提供者，而是一个领路人。例如裕廊旗下的腾飞集团，可以对企业提供咨询服务，华夏幸福大力发展自己的产业创投基金，普洛斯可以为客户提供一整套解决方案。因此，要想做物流地产商，首先需要对物流行业有着深刻的理解和前瞻的洞察。

    最后是竞争大。中国的物流地产目前已经是绝对寡头垄断情况，普洛斯不论在市场占有率上，还是在融资、开发、运营、服务水平上，都轻松甩中国企业十条街。在这样的竞争局面下，本土企业想要出现后起之秀，任重而道远。

    四个问题读懂物流地产的本质 中国企业难现后起之秀转自赢商网